我在之前的文章「買房要選20年房貸還是30年？」已經提到，比較建議選20年房貸，但也常常聽到很多人會說現在的資金成本低，借越久越划算，應該選30年才對，其實這樣說也是對的。只是，你要先確定自己是哪一種人？

如果你根本沒有累積什麼資產，房子就是你最主要的資產，那麼對你來說，你借了房貸就已經開了槓桿，承擔了很大的風險，如果還用30年房貸，其實風險就更高了，這是我為什麼不建議你用30年房貸。

可能有人會說，20年房貸要月繳5萬，30年房貸只要月繳3萬，為什麼30年房貸繳比較少，我卻覺得風險更高呢？繳比較少，是你比較輕鬆，但不代表風險就低，如果你遇到的是持續性的升息，升到你繳不起的狀態，30年期房貸就很難有調整的空間了，而20s年期還可以延長為30年期。

那30年期房貸適合誰用呢？簡單來說，就是資金夠多的人。如果有一個人，已經累積了3000萬的ETF，這時候他其實直接拿現金去買房子都可以，那為什麼會借房貸呢？主要是讓資金運用更有效率。

簡單來說，資金少的人買房子，是幾乎把自己的所有資金都鎖死在房地產上，包括好不容易存到的買房頭期款，以及每個月的收入有很大一部分要拿去繳每月還款，所以風險特別高。但是資金多的人買房子，其實是很有餘裕的，買1000萬的房子，頭期款算200萬元好了，手頭上也還有2800萬元，但是卻可以用這200萬元取得1000萬元的資產，這時候雖然淨值不變，但資產可是增加了800萬元（當然負債也是）。

資產部分的增加，如果是投資，帶來的是租金收入，如果是自住，帶來的是租金的節省。假設月租2萬元，那麼租金年報酬就相當於2.4%，可是其實自己承擔的成本只有200萬元，所以200萬元換來每年24萬元的固定收益，效率很高。（當然，非自住的貸款成數有所限制）

負債部分的增加，現在借800萬元，如果分20年還款，以2%的通膨計算，其實最後還掉的錢，購買力只有相當於一開始的669萬元。為什麼呢？很簡單，如果我現在跟你借1000元，可以買100元的便當10個，20年後還你，那時候因為2%通膨，一個便當已經變成149元了，1000元只購買6.7個。

那如果借30年呢？借800萬元，分30年還款，以2%的通膨計算，其實最後還掉的錢，購買力只有相當於一開始的620萬元，所以借越久越有利，因為你後來還回去的本金，購買力已經大不如前了，你借了一個會持續貶值的資產，放越久才還，你自然越有利。（當然，你也負擔了貸款利息）

所以30年房貸還款金額低所創造出來的餘裕其實是一個陷阱，會給小資族一種自己好像拉長還款時間就買得起房的錯覺，事實上買得起沒錯，但可能承擔不起風險，反而更危險。但對於高資產族群來說，本來就可以捧現金去買下房子，之所以用貸款是讓資金運用更有效率，所以對他們來說本來就沒什麼風險，要考慮的反而是如何讓效率最佳化，那麼當然資金成本越低越好、借款年期越長越好。

你可能會覺得這很不公平，為什麼有錢人卻能有更好的條件，但這其實是常態。如果你是銀行，你也會把錢用低利借給有錢人，因為他們風險更低，還得起錢，如果你收高利，他們反而不想借了。可是你可能根本不敢把錢借給小資族，要借也會拉高利率，因為你擔心他們哪天失業就還不起錢了，風險很高。

所以要讓你知道，不要看有錢人都怎麼做，就覺得自己也可以那樣做，因為最終風險是你自己在扛。小資族有小資族的理財方法，高資產族群有高資產族群的理財方法，小資族付不起標靶藥物，所以最好買癌症險，但對於那些手頭上有數千萬的高資產族群，會擔心標靶藥物嗎？他們恐怕更擔心遺產、贈與等問題，所以買的會是其他用來轉移資產的保單。