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一位朋友問，如果現在要買房子，假設房貸一千萬元，要二十年繳完？還是貸款三十年，並且拿中間的差額去投資？這樣到退休的時候，就有房子可以住，也有一筆資產可以當生活費了！

先簡單試算一下，一千萬元的二十年期房貸，利率2%、本息均攤，則月還款金額是50588元，如果改成三十年期，月還款金額會是36962元，中間的差額是13626元。如果30年每個月定期定額投資ETF的金額13626元，年化報酬率以8%計算，可以累積出1852萬元。

但其實這中間有個很大的差異，20年月繳50588元，你總繳款金額是1214萬元。30年月繳50588元，你總繳款金額是1821萬元，其中1331萬是拿來還房貸，490萬是拿來投資ETF。所以當房貸拉長為30年，你得多付一百多萬的利息給銀行，而且你也得多辛苦十年，每個月都得繳五萬元。

那有沒有更好的辦法呢？其實最好的辦法，是讓時間來幫忙，而不是讓自己辛苦。

如果你能晚五年買房子，你一樣拿50588去每月定期定額投資ETF，五年後你可以累積到356萬元的ETF，這時候你去買房子，每個月50588還房貸，20年後，你的房貸就還清了，而你的356萬元ETF則會繼續成長20年，等你房貸還完的時候，這筆資產也會成長到1660萬元。如果你還沒有要退休，這筆錢還可以繼續成長，再過五年，這1660萬元會成長為2440萬元。

也就是一樣花30年，你有了一間繳完房貸的房子，手上還有2440萬元，而且你其實只繳款25年。讓時間去發揮複利的作用，你的資產累積會變得事半功倍。

當然，在這裡我無法討論房子本身的漲跌，以及折舊，但其實也不需要，因為我們討論的不是房子和ETF二擇一，而是兩者都要，但是規劃的順序不一樣罷了。此外，這裡所有的試算都是估計值，例如不可能每年都是8%報酬率，但如果越拉長時間的話，會越接近這個數字。

同樣的概念其實也可以用在退休金的準備上。例如你剛出社會，假設25歲，沒什麼用錢的需求，那就好好的每個月定期定額投資一萬元到ETF去，到35歲因為生了小孩或是背了房貸，壓力比較重，這時候可以停掉定期定額沒關係，其實你這樣投資10年，已經累積到174萬元了。之後就算你完全不再投入資金，但這筆錢繼續複利成長30年，到你退休的65歲，已經變成了1749萬元了。以4%提領的話，一年也可以領出70萬元來用。

很多人都覺得錢不夠用，例如35歲可能是最艱苦的年齡，養小孩、繳房貸、車貸，甚至還有父母的孝養金。但只要在對的時間做對的事情，就會輕鬆一點。如果年輕的時候能先累積出一筆資產，也不用多，一兩百萬的金額，加上一段很長的時間，大概就不必擔心退休了。

那麼到中年的時候，真的想買房，也可以集中火力去還房貸，早一點還完，還有餘裕的話繼續投資，讓退休的規劃更有餘裕。我不是那麼建議採用30年房貸，主要是基於風險控管的考量，可以參考前幾天寫的這篇電子報文章。