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一位朋友問,如果現在要買房子,假設房貸一千萬元,要二十年繳完?還是貸款三十年,並且拿中間的差額去投資?這樣到退休的時候,就有房子可以住,也有一筆資產可以當生活費了!
先簡單試算一下,一千萬元的二十年期房貸,利率2%、本息均攤,則月還款金額是50588元,如果改成三十年期,月還款金額會是36962元,中間的差額是13626元。如果30年每個月定期定額投資ETF的金額13626元,年化報酬率以8%計算,可以累積出1852萬元。
但其實這中間有個很大的差異,20年月繳50588元,你總繳款金額是1214萬元。30年月繳50588元,你總繳款金額是1821萬元,其中1331萬是拿來還房貸,490萬是拿來投資ETF。所以當房貸拉長為30年,你得多付一百多萬的利息給銀行,而且你也得多辛苦十年,每個月都得繳五萬元。
那有沒有更好的辦法呢?其實最好的辦法,是讓時間來幫忙,而不是讓自己辛苦。
如果你能晚五年買房子,你一樣拿50588去每月定期定額投資ETF,五年後你可以累積到356萬元的ETF,這時候你去買房子,每個月50588還房貸,20年後,你的房貸就還清了,而你的356萬元ETF則會繼續成長20年,等你房貸還完的時候,這筆資產也會成長到1660萬元。如果你還沒有要退休,這筆錢還可以繼續成長,再過五年,這1660萬元會成長為2440萬元。
也就是一樣花30年,你有了一間繳完房貸的房子,手上還有2440萬元,而且你其實只繳款25年。讓時間去發揮複利的作用,你的資產累積會變得事半功倍。
當然,在這裡我無法討論房子本身的漲跌,以及折舊,但其實也不需要,因為我們討論的不是房子和ETF二擇一,而是兩者都要,但是規劃的順序不一樣罷了。此外,這裡所有的試算都是估計值,例如不可能每年都是8%報酬率,但如果越拉長時間的話,會越接近這個數字。
同樣的概念其實也可以用在退休金的準備上。例如你剛出社會,假設25歲,沒什麼用錢的需求,那就好好的每個月定期定額投資一萬元到ETF去,到35歲因為生了小孩或是背了房貸,壓力比較重,這時候可以停掉定期定額沒關係,其實你這樣投資10年,已經累積到174萬元了。之後就算你完全不再投入資金,但這筆錢繼續複利成長30年,到你退休的65歲,已經變成了1749萬元了。以4%提領的話,一年也可以領出70萬元來用。
很多人都覺得錢不夠用,例如35歲可能是最艱苦的年齡,養小孩、繳房貸、車貸,甚至還有父母的孝養金。但只要在對的時間做對的事情,就會輕鬆一點。如果年輕的時候能先累積出一筆資產,也不用多,一兩百萬的金額,加上一段很長的時間,大概就不必擔心退休了。
那麼到中年的時候,真的想買房,也可以集中火力去還房貸,早一點還完,還有餘裕的話繼續投資,讓退休的規劃更有餘裕。我不是那麼建議採用30年房貸,主要是基於風險控管的考量,可以參考前幾天寫的這篇電子報文章。
Reader 最近好嗎? 近來鋒哥在忙著備課,又因工作出國一趟,所以比較沒辦法發信。 這封信是想提醒你,本週四和週五晚上各有一場免費直播,如果你對主題有興趣的話,歡迎把時間留下來。 打造你的獲利模式|如何透過財商思維,讓人生的財富增值?週四晚上,由我和郝哥對談,也歡迎大家留言發問! 連結:https://www.facebook.com/photo?fbid=642998747929981&set=a.429493772613814 不需報名,但可能要追蹤一下臉書專頁,或是時間到自行上線! Gap Year與數位遊牧+自由工作者的財務規劃週五晚上,由我和小金魚對談!本場直播要報名! 報名連結:https://forms.gle/3tpFHgydM3xnT1Dx5直播平台連線數量有限,請儘早報名!
Reader 今天好嗎? 電子報休息了三天,不知道你有沒有很想念?今天跟你分享兩張圖,都是我拿最新資料做的圖表,但因為政府的資訊發表有時間落差,所以不要以為是舊的資訊。 第一張圖是109年度台灣綜合所得稅各級距的所得持分,簡單來說就是要看所得越高的人,到底是靠什麼賺錢的?而答案其實一直以來都沒有改變,也就是所得越高的人,薪資所得佔的比例越低,但股利所得佔的比例越高。 這個圖的橫軸是所得級距,例如0-54萬這個級距的稅率就是5%,然後依序是12%、20%、30%、40%,但40%以上還分出三個級距。所以是因為買了股票、領了股利,所以就變得有更高的所得?還是因為有高所得,所以能有餘裕可以投資,因此而領了更多股利呢? 我們來看第二張圖,這是110年家庭收支調查的五等分位所得分組儲蓄率資料,五等分位的意思就是把家庭按照所得的高低分成五等分,分組1就是所得最低的20%家庭,分組5就是所得最高的20%家庭。...
前面幾篇都有各自的主題,比較經濟學家和財經作家的說法有何差異。這篇算是結語,也記錄一些有趣但可能不見得那麼契合特定主題的資訊。 心理帳戶 經濟學家認為錢就是錢,是可以互換的,沒有什麼放在這個帳戶跟那個帳戶就不一樣的道理,但財經作家卻建議讀者應該根據不同的目的設定不同的帳戶,專款專用,而且有高達17本書這樣建議。漫步華爾街作者墨基爾就在書中寫道:「特定的需求,必須由專門為滿足該需求的特定資產來資助」。常見的心理帳戶有緊急準備金、退休準備金、買房頭期款、子女大學教育費用等等。 雖然經濟學家並不認為錢放哪裡會有差別,但也的確有研究指出只要把儲蓄目標記在帳戶上,就可以存到更多錢。另一個有趣的事情是,在某些時期,支出會變得更有價值,例如結婚的時候、搬家的時候、送孩子上大學的時候,這些情況下都會需要購買一些耐用品,你會不得不花錢,而這麼一來原本應該存下來的錢反而就很難存下來了,也就是儲蓄的吸引力被限制了。...